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I'm in mortgage arrears and due in court: How do I avoid being evicted?

Comparaître devant le tribunal peut vous donner l'occasion d'éviter d'être expulsé, explique l'ancien juge Stephen Gold

Je dois comparaître devant le tribunal la semaine prochaine pour ne pas avoir payé mon hypothèque. Je n’ai pas été en mesure de rembourser mes remboursements hypothécaires mensuels après avoir perdu mon emploi il y a six mois et je crains que ma famille ne perde sa maison.

J’ai eu trop peur pour discuter de toute l’étendue de mes difficultés financières avec mon prêteur – en effet, j’ai souffert de nombreuses nuits blanches à cause de cela – et je me retrouve maintenant face à un juge car je n’ai pas été en mesure de convenir d’un nouveau plan de paiement.

Que dois-je dire au tribunal pour m’assurer de pouvoir garder un toit au-dessus de ma tête pendant que je continue à chercher du travail? COMME

Comparaître devant le tribunal peut vous donner l'occasion d'éviter d'être expulsé, explique l'ancien juge Stephen Gold

Comparaître devant le tribunal peut vous donner l’occasion d’éviter d’être expulsé, explique l’ancien juge Stephen Gold

Myra Butterworth, experte en immobilier de MailOnline, répond : Je suis désolé d’apprendre votre situation.

Bien que la perspective d’une comparution devant le tribunal puisse être pénible, elle peut vous donner l’occasion de sauver le toit au-dessus de votre tête.

Si vous travaillez dur pour trouver un nouvel emploi et que vous êtes en mesure d’en apporter la preuve au tribunal, il existe des options qu’un juge peut utiliser pour vous aider.

Nous discutons avec un ancien juge des informations que vous devez partager devant le tribunal pour éviter d’être expulsé et de reprendre possession de votre maison.

Stephen Gold, ex-juge et auteur, répond : Je sympathise, mais enfouir la tête sous le sable est une mauvaise idée lorsqu’il s’agit d’arriérés hypothécaires, et l’engagement avec le prêteur lorsque des difficultés surviennent est important.

Certains prêteurs ont en fait un cœur : pas exactement câlin, bien que raisonnable.

Le plus souvent, il y a une réelle chance que la maison puisse être sauvée. N’oubliez pas non plus que c’est le tribunal qui décide lors d’une audience si vous devez ou non partir et non le prêteur et assurez-vous donc de participer à l’audience.

La présence personnelle est la meilleure pour que le juge puisse voir à quel point vous prenez la situation au sérieux. Parlez également au conseiller expert indépendant gratuit qui devrait être disponible au tribunal et qui peut également être en mesure de vous accompagner à l’audience et de s’adresser au juge en votre nom.

S’il est impossible d’y assister personnellement, demandez à l’avance au tribunal de vous permettre de participer par téléphone ou par vidéo.

Montrez votre bonne foi en payant au prêteur tout ce que vous pouvez vous permettre avant l’audience, même si cela est très proche. Ne demandez pas au prêteur la permission de le faire et apportez au tribunal une preuve écrite que vous avez payé.

Lorsque vous arriverez au tribunal, le représentant du prêteur vous cherchera presque certainement pour discuter de ce que vous avez en tête. Pas de mal à aller de pair avec un chat. Ils ne mordent pas – habituellement.

Vous pourrez peut-être négocier un cours qui vous convient. Ne soyez pas intimidé par eux. Comme je l’ai dit, le tribunal décide.

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Si vous rencontrez des difficultés avec votre maison dans des moments difficiles, lisez le guide This is Money pour savoir quoi faire si vous ne pouvez pas payer votre hypothèque.

Les personnes qui doivent comparaître devant le tribunal doivent fournir des preuves de la manière dont elles entendent régler leurs dettes

Les personnes qui doivent comparaître devant le tribunal doivent fournir des preuves de la manière dont elles entendent régler leurs dettes

Une marchandise dont vous aurez besoin pour échapper à l’expulsion est l’argent. Pas nécessairement entre vos mains, mais dans le pipeline. C’est de l’argent pour régler les arriérés et payer les versements hypothécaires en cours.

Cela peut provenir d’un nouvel emploi, de votre beau-père ou de votre fils qui est sur le point de commencer à payer ses frais.

Ayez la preuve de la source prévue de cet argent avec vous au tribunal, idéalement sous la forme de l’être humain qui est prêt à le trouver.

Le prêteur peut protester auprès du juge : « Au chômage depuis six mois. Pourquoi devrions-nous supposer qu’il ne sera pas chômeur pendant six ans ?

Expliquez au juge pourquoi vous êtes confiant – et semblez confiant – que le vent est sur le point de tourner. Idéalement, rédigez un CV et montrez-le au juge. Faites de votre mieux pour organiser au moins quelques entretiens d’embauche avant l’audience et en montrer la preuve au juge.

Si vous êtes éligible au programme de soutien gouvernemental pour les intérêts hypothécaires, qui contribuerait à votre engagement et que vous n’avez pas encore fait de demande, faites cette demande immédiatement et informez-en le juge.

Bien que le juge souhaite voir les arriérés payés… ils ont le pouvoir d’autoriser jusqu’à la fin de la durée de l’hypothèque, même si elle est de 25 ans, pour que cela soit fait

Juge à la retraite Stephen Gold

Peut-être n’avez-vous pas été en mesure d’obtenir un emploi dans le même secteur dans lequel vous travailliez auparavant. Si tel est le cas, persuadez le juge que vous êtes prêt à travailler dans n’importe quelle industrie si cela signifie garder votre maison. Préparez un budget sur les meilleurs et les pires scénarios qui, espérons-le, démontreront qu’une fois de retour au travail, vous pourrez maintenir vos paiements actuels et rembourser les arriérés pendant la durée de l’hypothèque.

Bien que le juge souhaite voir les arriérés payés le plus tôt possible, généralement par versements mensuels, il a le pouvoir d’autoriser jusqu’à la fin de la durée de l’hypothèque, même si elle est de 25 ans, que cela soit fait.

L’évaluation par un agent immobilier de la valeur de votre maison, ou un chiffre approximatif obtenu en ligne, pourrait être un argument décisif pour vous. Si l’écart entre la valeur et ce qu’il faudrait pour rembourser l’hypothèque est confortable, cela pourrait faire la différence entre l’expulsion et l’autorisation de rester sur place, car cela éliminerait ou réduirait tout préjudice potentiel pour votre prêteur.

Si vous disposez d’une valeur nette suffisante dans votre maison, le juge pourra se dire : ” Si je permets à l’emprunteur de rester et qu’il fait encore défaut, le prêteur ne devrait pas être déboursé, car la valeur nette probable peut absorber les frais arrérages.’

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Laissez le juge voir l’évaluation, bien que si cela montre que votre intérêt vaut effectivement un dix ou moins, laissez-le dans le bus pour aller au tribunal.

Le juge aura généralement la possibilité de vous sauver de l’expulsion si cela se justifie, que vous ayez une hypothèque à remboursement ou à intérêts seuls ou un mélange des deux, ou que vous soyez en retard avec une première, deuxième ou onzième hypothèque.

Quelles sont les options disponibles ?

Le juge aura généralement la possibilité de vous sauver de l’expulsion. Voici le menu de commande à partir duquel le juge peut choisir :

  • Vous ordonne de partir dans les 28 jours
  • Vous ordonner de partir dans un délai supérieur à 28 jours s’il existe des raisons particulières de prolonger le délai (par exemple, parce que vous essayez de vendre votre maison – voir plus à ce sujet ci-dessous)
  • Vous ordonner de partir mais de suspendre (paralyser) l’ordonnance de possession afin que vous puissiez rester sur place, tant que vous maintenez les versements en cours et les versements d’arriérés qui sont spécifiés

Si vous convainquez le juge que vous avez une perspective raisonnable d’obtenir un emploi qui justifierait l’émission d’une ordonnance de possession avec sursis, il est probable qu’il ajournera l’audience d’au moins 28 jours pour vous permettre d’obtenir ce travail et de prouver que vous êtes dedans la prochaine fois.

Si vous travaillez vraiment bien, ils peuvent rendre une ordonnance de possession suspendue sur-le-champ dans l’attente que vous obteniez le travail, et fixer la date du premier paiement pour qu’elle coïncide avec le moment où vous aurez un salaire à la banque.

Le représentant du prêteur peut dire au juge qu’il ne peut interférer avec votre obligation contractuelle de payer ce que vous aviez convenu lors de la souscription de l’hypothèque aux dates qui ont été fixées.

Cependant, rappelez au juge que l’article 36 de la loi de 1970 sur l’administration de la justice permet au tribunal d’autoriser le non-paiement des mensualités pendant une certaine période, s’il semble probable que l’emprunteur sera en mesure de payer ces sommes dans un délai raisonnable.

Un juge a le pouvoir d'autoriser jusqu'à la fin de la durée de l'hypothèque, que ce soit 25 ans ou quoi que ce soit, que cela soit fait.

Bien qu’un juge souhaite voir les arriérés payés, il a le pouvoir d’autoriser jusqu’à la fin de la durée de l’hypothèque pour que cela soit fait

Le tribunal ne pourra pas vous sauver si votre hypothèque vous obligeait à rembourser le prêteur sur demande – comme une hypothèque garantissant un découvert bancaire – ou si la durée de votre hypothèque est arrivée à échéance – par exemple, si vous aviez une hypothèque de dotation pendant 25 ans, qui touche à sa fin, et ce que la compagnie d’assurance-vie rembourse est inférieur à la dette hypothécaire.

Du bon côté, s’il s’agit d’une deuxième, troisième hypothèque ou d’une hypothèque ultérieure en souffrance, le tribunal a généralement des pouvoirs plus larges pour vous aider et peut rendre une soi-disant «ordonnance de délai» pour répondre à des difficultés temporaires.

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Il s’agit notamment de réduire les mensualités, de vous éviter pour le moment d’avoir à payer quoi que ce soit sur les arriérés et même de permettre que les paiements soient effectués après la fin de la durée du prêt hypothécaire. Les pouvoirs peuvent ne pas exister pour certaines hypothèques contractées avant le 6 avril 2008.

Puis-je encore choisir de vendre le bien ?

Vous avez peut-être décidé à contrecœur que vous ne pouvez pas payer l’hypothèque et que la propriété doit être vendue. Il vaut mieux vous vendre que de laisser votre prêteur vendre – probablement aux enchères et peut-être à un vautour – après avoir été expulsé.

Vous avez le droit de vendre à tout moment avant d’être expulsé, à condition que le prix rembourse l’hypothèque. Les arriérés d’hypothèque et l’affaire judiciaire ne font aucune différence à cela.

Cependant, ce n’est pas une idée brillante de confier vos difficultés à un acheteur potentiel, sinon il peut rester en attente jusqu’à ce que vous soyez sorti et tenter de récupérer votre maison pour des cacahuètes.

Demandez au juge d’ajourner l’audience pour vous donner l’occasion de vendre. Vos chances d’obtenir l’accord du juge seront accrues si vous avez déjà placé le bien auprès d’un agent immobilier et que vous en présentez la preuve.

Si le juge refuse un ajournement, il peut toujours être prêt à vous laisser plus longtemps dans la propriété, avant que vous ne deviez partir. Vous avez le droit de demander au tribunal d’éviter l’huissier de justice même lorsque la date limite pour votre déménagement est passée et que vous avez enfin trouvé un acheteur ou que votre situation a changé pour le mieux et que l’hypothèque et les arriérés sont soudainement devenus abordables.

Il peut vous convenir d’obtenir un ajournement de la première audience pour des raisons techniques. Rien dont avoir honte. Le juge pouvait ajourner dans certains cas. (Voir ci-dessous pour plus d’informations).

Il y a beaucoup plus dans mon livre. Bonne chance.

  • Stephen Gold est un ancien juge et auteur de “The Return of Breaking Law” publié par Bath Publishing. Pour en savoir plus sur les frais de service, rendez-vous sur breakinglaw.co.uk

Quand un juge peut-il ajourner l’audience?

Il peut vous convenir d’obtenir un ajournement de la première audience pour des raisons techniques.

Le juge pourrait ajourner, si vous le demandez, si :

  • Le prêteur a omis de suivre un protocole avant d’entamer une procédure (sauf hypothèque locative) en vous transmettant diverses informations en vue d’un accord et en vous prévenant pas moins de 15 jours ouvrés qu’il va en justice
  • Les documents judiciaires ne vous ont pas été envoyés au moins trois semaines avant l’audience
  • Le prêteur n’a pas avec lui un formulaire appelé N123 relatif au respect du protocole ou à certains autres documents que le juge recherchera
  • Le prêteur ne vous a pas envoyé de copie des preuves écrites sur lesquelles il s’appuie au moins deux jours avant l’audience

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